DemoPrzykładowy raport · Kraków
Własny raport← Strona główna
Domluz / Raport nieruchomościPrzykładowy raport · 21 sierpnia 2026

Kraków

Kraków, Mierzeja Wiślana

29 m²2 pokojeRynek wtórny
Zobacz analizę Ogłoszenie
Zobacz zdjęcia01 / 17

Wniosek z analizy

Rozważ zakup po weryfikacji.

Oferta mieści się w obserwowanym poziomie lokalnego rynku; przed decyzją sprawdź ryzyka i stan nieruchomości.

Cena ofertowa
598 654 zł
Cena / m²
20 917 zł
Wartość szacowana
579 043 zł
Różnica do wyceny
+3,4%
01
Raport · 1 z 4Cena i rynek

Główne plusy

3
  • 1
  • 2
  • 3

Główne minusy

3
  • 1
  • 2
  • 3
01Rozdział raportu

Cena i rynek

Czy cena mieszkania jest uzasadniona?

Szacunek wartości

Zakres wartości, pozycja oferty i poziom pewności estymacji.

Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości

Werdykt cenowy

Cena zgodna z rynkiem

+3,4% względem szacunku

Cena ofertowa

598 654 zł

Porównanie z centralnym szacunkiem i zakresem rynku.

Szacunek

579 043 zł

Mediana rynku

579 043 zł

Pewność wyceny

Niska

Transakcje porównawcze

9

Położenie względem rynku

Zakres cen rynkowych
478 329 zł–637 328 zł

Transakcje porównawcze RCN · 27

Średnia 16 394 zł/m² wobec 20 917 zł/m² w ofercie.

Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości

Dynamika okresu

marzec 2021 — lipiec 2026

27 transakcji
2021202220232024202520262026

Rozkład cen transakcyjnych

Ceny za m² uzyskane w lokalnym sąsiedztwie.

Pozycjonowanie oferty

Rozkład cen / m²

OfertaMedianaTransakcje RCN
Najedź na słupek, aby zobaczyć szczegóły
4139 zł/m²16 000 zł/m²39 784 zł/m²

Geolokalizacja dowodów

Przegląd przestrzenny

Promień 2 km

Porównywalne transakcje

27 wyników

Przesuń tabelę w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny.

Data↕Adres↕Rynek↕Pokoje↕Piętro↕Pow. [m²]↕Cena lokalu↕Cena / m²↕Zgodność▼
2026-07-02MIERZEJA WIŚLANA 6Wtórny1Piętro: 128.7brak22 269 zł/m²99%
2026-05-21MIERZEJA WIŚLANA 6BWtórny1Piętro: 228.7brak16 713 zł/m²99%
2026-03-18BIEŻANOWSKA 86Wtórny2Piętro: 930.2415 000 zł13 742 zł/m²97%
2026-02-18BIEŻANOWSKA 78Wtórny2Piętro: 1130.2482 000 zł15 960 zł/m²97%
2025-08-25LEGIONÓW 13JWtórny1Piętro: 131.41 250 000 zł39 784 zł/m²94%
2025-08-22MIERZEJA WIŚLANA 6CWtórny2Piętro: 131.9645 000 zł20 232 zł/m²94%
2025-04-08MIERZEJA WIŚLANA 6CWtórny1Piętro: 528.8659 770 zł22 885 zł/m²92%
2025-01-31MIERZEJA WIŚLANA 6CWtórny1Piętro: 228.8621 397 zł21 561 zł/m²91%
2025-01-30MIERZEJA WIŚLANA 6CWtórny1Piętro: 228.8505 000 zł17 510 zł/m²91%
2024-10-28GLINIANA 16Wtórny2Piętro: 332.9660 000 zł20 061 zł/m²89%
Strona 1 z 3 · 27 transakcji

Dane transakcyjne pochodzą z publicznego Rejestru Cen Nieruchomości (RCN). Informacje o źródle danych, zasadach ich przetwarzania oraz prawach osób, których dane mogą dotyczyć, znajdziesz w Polityce prywatności.

Trendy cenowe

Miasto i dzielnica na jednym wykresie — porównanie tempa zmian.

Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości

Ładowanie porównania cen…
02Rozdział raportu

Lokalizacja

Co kupuję razem z mieszkaniem?

Plan miejscowy

Plan obowiązuje

PŁASZÓW RYBITWY

Dokument pokazuje, co może powstać w sąsiedztwie. Warto sprawdzić go przed oględzinami i rozmową o cenie.

Weryfikacja: sąsiednie działki
Otwórz plan

Charakter dzielnicy

Profil miejsca, główne napięcia i kierunki zmian.

Źródło: Opracowanie Domluz

Dzielnica

Podgórze

Bardzo zróżnicowana dzielnica obejmująca Stare Podgórze, Zabłocie, Płaszów, Rybitwy i Przewóz. Zachodnia część jest miejska, dobrze skomunikowana i pełna usług, natomiast wschód ma więcej magazynów, zakładów, bocznic, ciężkiego transportu i rozproszonej zabudowy. Zabłocie intensywnie się dogęszcza, a Rybitwy są obszarem dużych planów przekształceń. Wieczorny komfort jest wysoki przy centralnych ulicach Podgórza, lecz słabszy w otoczeniu terenów przemysłowych, kolejowych i magazynowych.

Lokalny kontekst

Sygnały z dzielnicy

5 obserwacji

  1. Okresowe uciążliwości zapachowe występują w Płaszowie, Rybitwach, Przewozie i sąsiednich osiedlach, szczególnie wieczorem, rano, po deszczu i przy określonych kierunkach wiatru. Potencjalne źródła obejmują oczyszczalnię, instalacje odpadowe, kanalizację i działalność przemysłową.

    Miejskie jednostki modernizują i hermetyzują procesy oczyszczania ścieków, prowadzą pomiary oraz kontrole zakładów. Działania są realizowane, ale nie wyeliminowały wszystkich epizodów i część źródeł pozostaje trudna do jednoznacznego przypisania.

  2. Magazyny, zakłady, terminale, bocznice i transport ciężarowy obciążają Rybitwy, Przewóz, Półłanki, Christo Botewa i okolice ul. Nad Drwiną. Hałas dostaw, drgania, spaliny i manewry ciężarówek mogą występować także nocą.

  3. Hałas kolejowy jest istotny przy stacji Kraków Płaszów, terenach postojowych, Zabłociu i osiedlach położonych wzdłuż torów. Pociągi pasażerskie, towarowe i manewry mogą być słyszalne w nocy.

  4. Korki i hałas drogowy występują przy Wielickiej, Powstańców Wielkopolskich, Klimeckiego, Lipskiej, Półłanki i Christo Botewa. Wschodnia część jest dodatkowo obciążona ruchem logistycznym.

  5. Tereny wzdłuż Wisły, Drwiny i w rejonie Płaszowa oraz Przewozu są lokalnie narażone na powódź i podtopienia. Szczególną uwagę należy zwrócić na garaże podziemne oraz dawniej przemysłowe, nisko położone działki.

Informacje dotyczą całej dzielnicy. Przed zakupem sprawdź konkretną ulicę, ekspozycję mieszkania i otoczenie budynku.

Demografia i perspektywy

Dane dla miasta Kraków: ludność, migracja i perspektywy.

Źródło: GUS BDL (dane.stat.gov.pl)

Dane demograficzneDane dla miasta: Kraków
Liczba ludności816,6 tys.Kraków
Gęstość zaludnienia2498osób / km²
Saldo migracji 5824 os. (napływ)ostatni dostępny rok

Trend liczby ludności

Struktura wiekowa

Dzieci i młodzież (0–17 lat)133,3 tys. (16.3%)
Dorośli w wieku aktywnym (18–59/64 lat)500,0 tys. (61.2%)
Seniorzy (60/65 lat i więcej)183,3 tys. (22.4%)
03Rozdział raportu

Ryzyka lokalizacji

Co może przeszkadzać lub obniżyć wartość mieszkania?

Ocena 01

Powódź

Niskie ryzyko
Q0,2%

Statystycznie raz na 500 lat (0,2% szans w każdym roku)

Adres leży w strefie ekstremalnych wezbrań. Warto sprawdzić zabezpieczenia budynku.

Ocena 02

Hałas

Brak pomiarów
Ruch drogowyBrak danych pomiarowych
KolejBrak danych pomiarowych
PrzemysłBrak danych pomiarowych

Progi odniesienia: dzień 55 dB · noc 45 dB.

Ocena 03

Jakość powietrza

Powyżej limitu UE

Roczne stężenia pyłów przekraczają limity UE.

PM2.5 · średnia

27.2 µg/m³

109% limitu UE

Min 2.5 · max 268.5

PM10 · średnia

31.6 µg/m³

79% limitu UE

Min 2.8 · max 286.6

Średnie miesięczne PM2.5 i PM10 (2025)

PM2.5PM10
Sty
Lut
Mar
Kwi
Maj
Cze
Lip
Sie
Wrz
Paź
Lis
Gru
PM2.5 limit UE = 25 µg/m³PM10 limit UE = 40 µg/m³

Mapa zagrożeń

Obiekty z otoczenia, które mogą przeszkadzać lub obniżyć wartość mieszkania.

Źródła: MPZP, ISOK, EEA, OpenStreetMap, OpenRouteService i Geoapify. Mapa bazowa: OpenFreeMap / OpenStreetMap.
04Rozdział raportu

Codzienne życie

Jak wygodnie będzie się tutaj mieszkać?

Udogodnienia

Praktyczne scenariusze dnia w zasięgu spaceru.

Sklepy spożywcze

5
  • Spar8 min pieszo· 627 m
  • Żabka12 min pieszo· 893 m
  • Żabka12 min pieszo· 895 m
  • Żabka12 min pieszo· 959 m

Przedszkola

1
  • Happy Feet11 min pieszo· 815 m

Parki i place zabaw

12
  • Bez nazwy7 min pieszo· 541 m
  • Bez nazwy9 min pieszo· 658 m
  • Bez nazwy9 min pieszo· 709 m
  • Bez nazwy11 min pieszo· 808 m

Szkoły i uczelnie

1
  • Zespół Szkolno-Przedszkolney nr 110 min pieszo· 723 m

Restauracje i kawiarnie

4
  • nadziana kawiarnia8 min pieszo· 607 m
  • Tawerna Horn9 min pieszo· 649 m
  • Husajn12 min pieszo· 883 m
  • Amici12 min pieszo· 897 m

Banki i poczty

1
  • Agencja Pocztowa Kraków12 min pieszo· 883 m
Filtruj punkty na mapie
Kategorie udogodnień widoczne na mapie
Źródła: MPZP, ISOK, EEA, OpenStreetMap, OpenRouteService i Geoapify. Mapa bazowa: OpenFreeMap / OpenStreetMap.

Komunikacja miejska

Najbliższe przystanki i realny czas dojścia.

Komunikacja miejska

Najbliższe przystanki

Doskonała dostępność

Autobusy

6
  • Bagry Tężnia 01
    6 min pieszo· 425 m
  • Dąbka 02128158605148
    9 min pieszo· 681 m
  • Dąbka 01128158605148
    9 min pieszo· 702 m
  • Bagry 01127
    10 min pieszo· 729 m

Kolej

1
  • Kraków Prokocim
    8 min pieszo· 569 m
Źródła: MPZP, ISOK, EEA, OpenStreetMap, OpenRouteService i Geoapify. Mapa bazowa: OpenFreeMap / OpenStreetMap.

Zasięg dojazdu

Obszar osiągalny w 15 minut samochodem lub pieszo oraz w 30 minut komunikacją miejską.

Zasięg dojazdu
Samochód 15 minPieszo 15 minKomunikacja miejska 30 min

Mapa pokazuje obszar, do którego można dotrzeć w ciągu 15 minut samochodem (niebieski) lub pieszo (zielony), oraz w ciągu 30 minut komunikacją miejską (pomarańczowy) z lokalizacji nieruchomości. Zasięg komunikacji miejskiej pokazywany jest dla 30 minut, ponieważ uwzględnia czas dojścia do przystanku i oczekiwania na pojazd.

Źródło: OpenRouteService, Geoapify. Mapy bazowe: OpenFreeMap, © OpenMapTiles, dane OpenStreetMap (ODbL).

Wnioski i plan działania

Rozważ zakup po weryfikacji

Rozważ zakup po weryfikacji ryzyk i dokumentów.

Cel negocjacyjny

637 328 zł

Zakres obniżki: 0 zł–120 325 zł.

Sprawdź podczas oglądania

  1. 1

Argumenty do negocjacji

  1. 1
  2. 2
  3. 3

Cena, ryzyka i codzienna wygoda składają się na decyzję. Wróć do danych i sprawdź je przed zakupem.

Wygeneruj własny raport

Pliki cookie

Używamy niezbędnych plików cookie do obsługi serwisu. Za Twoją zgodą uruchomimy również Google Analytics, aby analizować odwiedziny. Zgodę możesz zmienić lub wycofać przez „Ustawienia cookies” w stopce. Polityka prywatności